refinancing

azaz ujrafinanszirozas az aminek most a vegere ertunk. de kezdjuk az emlekeztetovel.

amikor 2010 keso oszen bekoltoztunk ebbe a hazba (ahonnan Noah, Liz es Emme elkoltozott par hettel korabban) a haz Liz neven volt, vagyis hogy pontositsak o volt szerzodesben, egy ugynevezett "landsale contract"-ban megnevezve. Noah elso idegosszeomlasaig mind a ketten rajta voltak, de kozvetlenul azutan ugy dontottek hogy biztonsagosabb ha csak Liz szerepel rajta.

mi az a "landsale contract"? ez a hazvasarlasnak egy regimodi formaja. lenyegeben magankezbol megy magankezbe az ingatlan a bankok, illetve egy csomo varosi, allami szintu szabalyozas megkerulesevel. persze a hitelezo javara. ugyanis a hitelezo (esetunkben a Lincoln Loan nevu ingatlan es ugyvedi iroda) szabja itt az osszes feltetelt.


a hitel a hazon a kovetkezokeppen nez ki. harminc evre szol, ha a kolcsonzo valamiert belebukik, akkor viszont az ingatlan tulajdonjoga visszaszall a kolcsonzohoz. meg akkor is ha 29 ev torlesztes utan, ha az utolsoban becsodol a vevo, ures kezzel kenytelen tavozni. (ezert vettek le Noah nevet a szerzodesrol egyebkent, nehogy az o mentalis zavaraival valami miatt elbukjak ezt az egeszet). azaz a hitel lejarta elott nem lehet a hazat eladni, ha a szukseg ugy hozza.
(bankokon keresztul ez viszont megy. sokan csinaljak is ezt szakma szeruen. megvesznek egy lerobbant hazat X osszegert, elkezdik torleszteni, de kozben gyorsan felujjitjak a hazat, amint az megvan el is adjak azonnal valaki masnap X+Y osszegert, ami a felujjitassal valamelyest aranyos, mondjuk a koltsegek ketszerese. ugy hivjak ezt, flipping.)

a "landsale contract"-ot vagy vegighuzza az ember vagy sem. van itt meg egy kellemetlenseg viszont. a 30 eves torlesztest ugyan fel lehet gyorsitani, de csak minimalisan. a havi rendes torlesztesen tul max 10,000 dollarral lehet csokkenteni az alaptoket evente, ez pedig egy elegge szigoru megkotes.

tudom ez most zavarosan hangzik. ket dolgot kell itt kiemelnem. egyreszt az itteni ingatlanpiacozas mas mint otthon, illetve ezeket a fogalmakat, mint loan, principal, mortgage, lean, stb nem is tudom egy az egyben leforditani magyarra. igyekszem a legjobban, ahogy csak tudom, please bear with me.

szoval Liz es Noah, anno 106,000 dollarert vette meg ezt a hazat 30 eves kolcsonre, ami kb vegul a kamattal egyutt vegul 234,000 dollarba kerult volna. ugyanis a havi torleszto reszlet 650 dollar volt, azt folszorzod 12vel, azt folszorzod 30 es kijon ez a rettenetesen durva osszeg. hat evig eltek itt, mi pedig most haromnal tartunk.

az elso ket evunkben Liz neven volt a haz, azaz a mi alberletpenzunk az o torlesztesere ment, mig o mashol lakott. tavaly szeptemberben jutottunk el oda, hogy dontes ele allitjuk, vagy adja at nekunk a haz tulajdonjogat, vagy koltozunk mashova, mert most mar nem vagyunk hajlandoak tobb energiat es penzt belefektetni mas otthonaba (sokat dolgoztunk hazon es haz korul hogy az eredeti ramaty allapotabol lakhatova valtoztassuk a sajat mercenkkel nezve).

Liz ekozben egyaltalan nem vallalt semmi felelosseget a haz fele, mikozben kvazi foberloi pozicioban volt, mi meg alberloiben. egy fillerrel nem segitett nekunk a haz koruli felujjitasokban, takaritasokban, kiselejtezesben, stb. ugy kellett konyorognunk eveken keresztul hogy vigye el innen az itthagyott szemetet, lim-lomokat (az egesz padlas tele volt ezzel). ugyanigy Noah, aki ekozben mar beleszaladt az ujabb elembajba, es ki kellett zarjuk az eletunkbol.
 

Liz atadta nekunk a szerzodes titulusat. azaz mi lettunk a cimzettek, a megnevezettek minden papiron. ez a Lincoln Loan-nak sem volt ellenere, hiszen azt lattak hogy az elmult ket evben Liz helyett valaki mas torleszt, meghozza idoben, pontosan. ami mellesleg Lizre egyaltalan nem volt jellemzo (sot masfel evbe telt hogy bevallja nekunk, ket honap elmaradasban van allandoan...)

tehat atvettuk a hazat es innentol kezdve a sajat magunk szamara vasaroltuk, torlesztettuk a reszleteket.

es egy ev utan most  mindezt ujrafinanszirozzuk.

az utcankban lakik egy ugyved, akivel kb fel eve leultunk meginni egy uveg bort meg egy masikat es o mondta, hogy miert is ne probalkoznank meg ezzel a hazat. de mit jelent az ujrafinanszirozas? roviden, tomoren, azt hogy egy masik kolcsonzotol folvesszuk a principal, azaz az alaptoke osszeget, ami ekkor van a hazon, kifizetjuk a Lincoln Loannak es ezt az uj kolcsont a mostani gazdasagi allapotok altal diktalt kamattal fizetjuk vissza.

ket dolgot kell itt tudni. az egyik az hogy az elozo kamat 7,5 szazalekos volt, illetve azt hogy a kornyek fejlodesenek es a felujitasoknak hala a haz erteke megemelkedett erosen.

tehat felkerestunk egy mortgage brokert, azaz egy zalogjog/hitel specialistat. a neve Eric. atolvasta a szerzodesunket, latta, hogy a Lincoln Loan fenntartja a jogot, hogy visszautasitsanak barmilyen kivasarlasi ajanlatot. azt javasolta ettol fuggetlenul kerdezzuk meg a oket, hogy megengednek -e hogy valamekkore penzugyi buntetes fejeben kilepjunk ebbol a szerozdesbol. ennek ket nagy elonye van. megszabadulunk a megszoritasoktol (amibol van meg boven, de csak a legfontosabbakat emlitettem, azt hogy nem tudjuk eladni a hazat, illetve hogy nagyon nehez gyorsitottan torleszteni, azaz jol gazdalkodni a hitellel) masreszt pedig az hogy az ujrafinanszirozassal egy mas kamatlabas hitelt fogunk kapni. es a helyzet az hogy iden nyaron olyan korulmenyek voltak az amerikai gazdasagban hogy sokkal, de sokkal jobb kamatlabat kaphatunk.

3,5%-ot.

jo dolognak tunt ez, es majdnem bele is kezdtunk, de ekkor egy hosszabb szunetre kenyeszerultunk. eloszor is nekem haza kellett utaznom. aztan meghalt Dingo, majd meghalt Edward. ebbol a godorbol eleg nehez volt kimaszni, illetve amugy is be voltunk szarva, mi lesz ha bemegyunk Lincoln-ekhoz es jol az arcunkba mondjak, hogy mit kepzelunk magunkrol?! hiszen nekik semmi anyagi erdekuk nincsen abban hogy hamarabb engedjenek ki egy 30 eves szerzodesbol, ez a megelhetesuk.
mellesleg az osszes ingatlan amit igy adnak el, elegge lerobbant allapotban van. lenyegeben arra baziroznak hogy huzza a vevo nehany evig, addig amig bele nem rokkan, ki nem abrandul, fel nem adja. a mi hazunk kb 25 eve van igy a piacon, senki nem tudta befejezni, pedig volt mar rajta vagy hat vevo. mondom en, elegge mocskos egy uzletpolitika ez.

aztan szeptember vege fele megis bementunk. ugy voltunk vele, hogy legfeljebb tenyleg elkuldenek a francba, aztan nem valtozik semmi, meg igy is normalis helyzetben vagyunk, de legalabb megprobaltuk.

de nem! kepzeljetek, kiengedtek minket a szerzodesbol. aminek persze ara volt, megozza 16,000 dollar. ezt az egyszeri adoteher miatt rottak ki rank, ami oket fogja terhelni az egeszben kifizetes miatt, a hosszu evek helyett. (egyebkent a harimncbol ekkor korulbelul a 21. evnel jart a szerzodes).

egyebkent a principal, azaz az alaptoke most 92 ezer dollar, azaz 8 ev alatt mindossze 14 ezer dollart tudtak, tudtuk torleszteni a 106-bol, a tobbi a kamatra ment el. ami pedig 56,000 dollar tiszta haszon Lincolneknak.

van itt egy masik osszeg. a mortgage brokerunk (ezt magyarul jelzalog specialistanak hivjak, de szerintem a ketto nem fedi egymast) koltsegei. ezt ugy hivjak closing costs, azaz bezarasi kiadasok. ez 5000 dollar.

viszont ket jo hir jar ezzel. az egyik az az hogy a kisebb kamattal meg igy is joval kevesebbet koltunk a hazra. a masik az az hogy most a 22. evben at tudunk valtani egy 15 eves hitelre, azaz 7 evet kivaltunk.

a haz erteke megemelkedett, ahogy azt mondtam. 106 ezer dollart ert 9 evvel ezelott. az ujrafinanszirozashoz fel kellett becsultetni a hazat. a mostani erteke nem tobb, nem kevesebb mint 159 ezer dollar. ebben benne van a sok felujjitas a kilenc ev alatt. noahek reszet ebben nem tudom, de gyanitom az ablakokat csereltek le ok. a mi reszunkrol: festes, uj futes, padlo, a lepcso athelyezese, a szigeteles, a kertek, stb. ezen kivul a haz erteke a kornyek fejlodesevel aranyosan is novekedett. jo kis szomszedsagunk van, tiszta udvarok, rendes hazak. link

ime a matek: egy 159 ezer dollar erteku hazat veszunk meg 113 ezer dollarert (92 alaptoke + 16 bunti + 5 zarasi koltseg). azzal hogy a hazunk erteke megemelkedett lenyegeben olunkbe hullik 46,000 dollar. az uj 15 eves, 3,5%-os hitellel 55 ezer dollarral kevesebbet koltunk a hitelre. tehat 101 ezer dollart nyerunk ezen a bizniszen.

101,000 dollar. 22,209,900 Forint.

----------------------------------------------------------

most pedig mar csak annyit akarok mondani, hogy mindez Christyanne munkaja, az o adminisztrativ kuzdelme volt, az en tamogatasommal es noszogatasommal, Eric a mortgage broker segitsegevel, az utcabeli ugyved tanacsara es a Lincoln Loan engedelmevel. mindezt egy evvel az utan hogy teljes jogu torlesztok lettunk az elozo rendszerben. nagy dolog volt ez, a mult heten alairtunk minden papirt, de egy atnevezessel meg a mai napig varni kellett, Lincolnek huztak meg egy kicsit az idot, meg az idegeinket. viszont most mar telje biztonsaggal mondhatom, keszen vagyunk.

(Edward, you would be so fucking proud of us.)